La loi du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer définit une modification du taux de réduction d'impôt pour les investissements dans les départements et territoires Outre-mer.
Investisseurs imposables
Réduction d'impôt jusqu'à 46 % du prix de revient de l'investissement, plafonné à 300 000 € d'investissement, étalée sur 11 ou 15 ans
Loyer plafonné. Engagement de location de neuf à quinze ans ou cinq à onze ans
Conditions de ressource du locataire demandées dans le cadre de l'option de la déduction forfaitaire.
Dans cette page :
Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) dans un département ou territoire Outre-mer peuvent réduire de leurs impôts jusqu'à 46 % du prix de revient de l'investissement. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).
Peuvent bénéficier de ce dispositif Scellier lié au neuf :
On précise que par logement neuf, il convient d'entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.
La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.
A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Scellier.
En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de ce statut.
Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
Ce dispositif n'est applicable qu'aux investissements acquis à partir du 27 Mai 2009, et ce jusqu'au 31 décembre 2017.
L'avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d'impôt. Celle-ci est égale à 36 % de la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l'investissement pendant neuf ans (Loi de Finance 2011).
A partir du 1er Janvier 2012, la réduction est portée à 31 % (Loi de Finance 2011).
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement, pour autant que l’immeuble soit maintenu à la location pendant lesdites années.
La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels.
Sur option, l'investisseur peut bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers imposables en plus de ces frais réels.
Cette option permet également à ce dispositif d'être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans), faisant bénéficier l'investisseur d'une réduction de 5 % du prix de revient tous les 3 ans, portant le total de la réduction à 46 % du prix de revient.
A partir du 1er Janvier 2014 et ce jusqu'au 31 Décembre 2017, un taux de 31 % en réduction d'impôt est également possible si toutefois le bien est loué dans les conditions prévues pour la Scellier avec l'option de l'abattement.
Pour les contribuables qui justifie d'avoir pris l’engagement de réaliser un investissement immobilier avant le 31 décembre 2010, le taux de réduction reste à 40% du prix de revient.
À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011.
Investissement en Nouvelle Calédonie, Polynésie Française ou dans les îles Wallis et Futuna (Ordonnance du 26 Novembre 2010)
Pour les investissements réalisés dans ces territoires à compter du 1er janvier 2011, la durée minimale d'engagement de location est ramenée de neuf à cinq ans. Corrélativement, la période de répartition de la réduction d'impôt est ramenée à cinq années, à raison d'un cinquième de son montant chaque année.
Une déduction forfaitaire est fixée à 26 % des revenus locatifs bruts pour les logements situés dans ces départements et territoires ainsi qu'en zone de revitalisation rurale, pendant la durée de l'option de réduction d'impôt.
L’option en faveur de la réduction d'impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement (voir plafonds).
Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.
En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due :
Pour un même logement, l’option en faveur de la réduction d'impôt Scellier ne peut se cumuler avec :
En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre (et un seul) logement du dispositif Scellier.
Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif Scellier.
Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.