Le calcul de la plus-value imposable s'effectue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C'est sur la base de la plus-value imposable que l'impôt est ensuite calculé.
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé. Et ce calcul n'est pas touché par la réforme.
Plus-value brute = prix de vente corrigé - prix d'acquisition corrigé
Le prix de vente est le prix auquel la transaction a eu lieu, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.
On majore le prix de vente des charges et indemnités que l'acquéreur vous doit (si elles sont mentionnées dans l'acte de vente).
Ainsi par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité.
On diminue le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Citons par exemple le coût des diagnostics, les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble ou bien encore le montant de la TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de la cession.
Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures. Conseil : le prix du mobilier n'étant pas pris en compte dans la détermination de la plus-value imposable, vous pouvez vendre à part les meubles du logement. Mais il faut justifier ce prix (factures, inventaire de commissaire-priseur, etc.) et mentionner la vente des meubles dans le compromis de vente du logement.
Le prix d'acquisition est le prix d'achat effectivement payé par le cédant, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.
En cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession et sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit.
Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n'êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. Au final, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 22,5 %.
Ce prix d'achat majoré est soustrait du prix de vente éventuellement corrigé, pour obtenir la plus-value brute.
La plus-value imposable, on parle aussi de plus-value nette, s'obtient en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention. L'idée étant que plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l'abattement est important, plus la plus-value nette diminue et par conséquent plus le montant d'impôt baisse.
Nouveau ! Depuis le 1er septembre 2014, la taxation de la plus-value issue d'un terrain à bâtir diminue très significativement. Afin de lutter contre la rétention foncière, les terrains bénéficient de la grille d'abattement applicable jusqu'à présent aux seuls immeubles bâtis. En outre, ils bénéficient d'un abattement exceptionnel de 30 % dès lors que la promesse de vente a été signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
Depuis le 1er septembre 2014, on applique les mêmes grilles d'abattement quel que soit le type de bien, immeuble bâti ou terrain à bâtir.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :
L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment.
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :
Les années de détention se comptent en années pleines. Ainsi, pour bénéficier d'un abattement de 11,55 %, vous devez détenir le bien depuis au moins 12 ans ; cela signifie que vous vendez au cours de la 12e année, soit entre 11 et 12 ans de détention. De la même façon, vous bénéficiez d'un abattement de 100 % pour une vente intervenant la 31e année dans le nouveau régime.
Pour les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir, intervenant du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable sur la plus-value après abattement pour durée de détention.
Les biens immobiliers concernés. L'abattement exceptionnel de 30 % s'applique aux seules plus-values résultant de la vente de terrains à bâtir, et ce que le contribuable soit ou non domicilié fiscalement en France.
Les ventes concernées. L'abattement exceptionnel de 30 % est une mesure transitoire qui ne s'applique qu'aux promesses de ventes intervenues entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Il faut que la promesse ait acquis date certaine dans cette période, c'est-à-dire qu'elle ait été signée chez le notaire ou qu'elle ait été enregistrée auprès de l'administration fiscale.
Important : l'abattement de 30 % ne s'applique pas aux ventes réalisées par le vendeur au profit :
L'abattement exceptionnel de 30 % :
Entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, les plus-values issues d'une vente immobilière (à l'exclusion des terrains à bâtir) ont bénéficié d'un abattement de supplémentaire de 25 %. Cette mesure n'a pas été reconduite et n'est donc plus applicable.
Le principal cas d'exonération de la taxation de la plus-value immobilière concerne la cession de la résidence principale. En 2014, l'exonération pour les non-résidents est élargie.
Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, villa, chalet), la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.
L'exonération s'applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci. Pour en savoir plus, lire notre article : Exonération lors de la vente de la résidence principale.
Depuis le 1er septembre 2013 :
Que ce soit 22 ans ou 30 ans, le délai se calcule de date à date ; on ne tient pas compte des fractions d'années. La date retenue est en principe celle de l'acte de vente définitif (pour les immeubles acquis achevés ou en l'état futur d'achèvement), ou bien celle de la donation ou celle du décès pour les biens reçus par succession.
Notez que pour les logements que le vendeur a fait construire, le délai part de la date du début des travaux, attestée en principe par la date de déclaration d'ouverture de chantier.
Pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, un nouveau cas d'exonération d'impôt sur la plus-value, issu de la loi de finances pour 2012, a été instauré depuis le 1er février 2012, à l'occasion de la vente d'une résidence secondaire (que ce logement soit donné en location, réservé à l'usage de son propriétaire ou vacant), sans attendre le délai de détention de trente ans.
Pour bénéficier de cette exonération, les trois conditions suivantes doivent être remplies :
Les personnes âgées résidant en maison de retraite et les adultes handicapés hébergés dans des établissements spécialisés qui vendent dans un délai de moins de deux ans après l'avoir quitté le logement qu'ils habitaient avant leur entrée dans ces établissements bénéficient d'une exonération de plus-value sur cette vente.
Le logement qui constituait leur résidence principale, ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ. Seuls sont concernées les vendeurs remplissant les deux conditions de ressources suivantes :
Si ces conditions sont respectées, la personne qui part en maison de retraite peut donc attendre avant de se décider à vendre sa résidence principale, puisque la vente peut intervenir dans les deux ans suivant son départ. Notez que si la vente intervient la première année, la personne peut bénéficier, sans condition de ressources, de l'exonération pour résidence principale car l'administration fiscale tolère un délai d'un an entre le départ du logement et la vente de celui-ci, à condition toutefois que la mise en vente ait lieu dès que le vendeur a quitté sa résidence principale. La nouvelle exonération permet à la personne qui part en retraite de ne pas mettre en vente tout de suite.
Cette exonération vise donc les biens de faible valeur. Il pourra s'agir d'une cave ou d'un parking par exemple. Notez que si le bien vendu est détenu par des époux, le seuil des 15.000 € s'apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté.
Cette plus-value est totalement exonérée, sous deux conditions :
Déclaration d'utilité publique. L'expropriation est réalisée à la suite d'une déclaration d'utilité publique sans tenir compte de la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d'expropriation). Sont donc exclues les cessions volontaires aux collectivités locales ;
Remploi de l'indemnité par l'acquisition. L'exproprié procède au remploi intégral de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs biens immobiliers dans un délai de un an à compter de la date du paiement de l'indemnité.
Les plus-values réalisées à l'occasion d'une acquisition amiable par la commune ou l'Etat d'un bien exposé à un risque naturel majeur et prévisible (avalanche, crues torrentielles...) bénéficient également de l'exonération dans les mêmes conditions.