Ce sont les déficits relevant de la catégorie des revenus fonciers.
Lorsqu'un déficit est constaté sur un bien immobilier, il est en premier lieu imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable.
La partie restante est alors imputable sur le revenu global du contribuable, et ce, dans la limite du plafond de déficit déductible.
Exemple : L’année N, un contribuable constate un déficit foncier sur son appartement Robien de 17 000 €.
Il possède par ailleurs un autre investissement locatif, générant un revenu annuel de 10 000 €.
Il devra donc en premier lieu imputer le déficit de 17 000 € du Robien sur son autre revenu foncier de 10 000 €, puis imputer le solde (soit 7 000 €) sur son revenu global.
Les déficits fonciers qui résultent des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Cette limite étant portée à 15 300 € lorsque le contribuable constate, pour une année déterminée, un déficit sur un logement pour lequel il pratique la déduction de l'amortissement "Périssol" (CGI art. 156-I-3°).
Cette limite, appréciée par déclaration de revenus, est globale pour tous les immeubles et parts de sociétés possédés par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.
La fraction des déficits qui excédent cette limite ou bien qui résulte des intérêts d'emprunt est exclusivement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (CGI art. 156-I-3°; doc.adm. 5D 3121-34 à 37).
Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, la partie non imputée est alors imputable sur le revenu global des six années suivantes.
Dans certains cas, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
Il en est ainsi des déficits provenant des charges afférentes aux immeubles historiques productifs de revenus.
Un propriétaire d'immeuble urbain a perçu en année N des revenus fonciers. Son revenu est déterminé de la façon suivante :
Revenu brut : 1 500 €
Charges : 5 000 € (dont 2 100 € d'intérêts d’emprunt et 2 900 € de charges diverses)
Le revenu brut est d'abord réputé compenser les intérêts d'emprunt (cf n° 170 et suivants).
Le déficit provient donc à hauteur de 600 € des intérêts d'emprunt et à hauteur de 2 900 € des autres dépenses. Seule cette dernière fraction est imputable sur le revenu global. Le montant de 600 € correspondant aux intérêts d'emprunt le sera sur les revenus fonciers des années suivantes.
Un propriétaire de deux bureaux a perçu en année N les revenus fonciers suivants :
| Propriétés | Immeuble 1 | Immeuble 2 |
|---|---|---|
| Recettes brutes : | 15 000 € | 50 000 € |
| Frais divers : | -25 000 € | -5 000 € |
| Intérêts d'emprunts | -40 000 € | |
| Déficit ou bénéfice | -50 000 € | 45 000 € |
Revenu brut : 65 000 €
Charges : 70 000 € (dont 40 000 € d'intérêts d"emprunts et 30 000 € de charges diverses)
Déficit net : - 5 000 €
Le revenu brut est d'abord réputé compenser les intérêts d'emprunts (cf n° 170 et suivants).
Le déficit de 5 000 € provient donc en totalité des autres dépenses. Dès lors, ce déficit est imputable en totalité sur le revenu global.
La limite annuelle d'imputation diffère selon que le contribuable constate ou non un déficit sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction au titre de l'amortissement visée au f du 1° du I de l'article 31 du CGI (amortissement « Périssol »).
Cas général
La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut excéder la limite de 10 700 € par an, fixée au 3° du I de l'article 156 du CGI.
La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II). Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global. En revanche, si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.
Un propriétaire a loué en 2011 un immeuble urbain ancien ; son revenu foncier est déterminé de la façon suivante :
Revenu brut : 15 000 €
Autres charges : 20 000 €
Intérêts d'emprunt : 18 000 €
Déficit : - 23 000 € (= 15 000 - 18 000 - 20 000)
Le déficit provient à hauteur de 3 000 € des intérêts d'emprunt et à hauteur de 20 000 € des autres charges. La fraction du déficit afférente aux autres charges est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. L'excédent, soit 9 300 €, s'ajoute aux 3 000 € (fraction relative aux intérêts d'emprunt) imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II).